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卢麒元的博客

 
 
 

日志

 
 

2009年7月28日  

2009-07-28 19:54:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 是否买楼

 

                            卢麒元

 

很多朋友在问同一个问题:是否买楼?老实说,真的不想回答这个问题。这个问题令人非常痛苦。但是,我们不能不直面即将到来的残酷现实。

一般而言,决定房地产投资价值的要素有两个:一是租金回报;二是房产溢价回报。在正常情况下(温和通胀时期),租金回报(租售比)具有决定性意义。现在的租售比已经进入历史性的低点,理论上是卖楼的最佳时机。然而,当前中国的经济形势极为反常,恶性通胀几乎已成定局,房地产潜在着巨大的溢价空间。至少,买楼是保值的有效手段。此刻的投资决策变得极其困难。

笔者之所以感到痛苦,是因为决定房地产价格的不是房地产开放商。房地产开发商没有能力决定未来中国通货膨胀水平。准确地说,决定房地产价格的是人民银行。再具体一点,是未来实质利率的走向决定了房地产价格。按照过往的经验,人民银行的利率政策几乎一定是滞后的。这意味着,确实有可能出现实质负利率,而且可能是高水平的实质负利率。这意味着,房地产潜在着巨大的投机空间。按照现行按揭水平,投机回报可能高达数倍水平。这对于有信贷能力的人们有着巨大的诱惑力。

笔者深感忧虑的是,房地产投机是高风险的。在中国,这种情况尤为严重。因为,中国的宏观调控一向是雷厉风行的。当名义利率迅速上涨,达到两位数水平的时候,房价就会出现历史性的崩溃,很多人将因此而破产。笔者在香港见识过房地产崩溃的惨状。无数的中产阶级将因此而一贫如洗。

笔者再次呼吁国务院迅速采取措施,有效控制流动性泛滥。人民银行有责任在较长的时间内,保证温和的通货膨胀水平。特别是,要保证能够及时调整利率水平,避免实质负利率的出现。

当然,笔者很清楚,良好的愿望也只是愿望。按照现行管理模式,管理层超前调控的可能性是很低的。

因此,笔者建议如下:

第一,非自用者一般不要买楼。

第二,有投机能力者可以继续入市。

第三,必须在央行第一次加息时减持。

这是一个疯狂的年代。全世界都陷入了疯狂。低估的人民币币值,外加高于美元的利息回报,必然吸引全球的流动性挤入中国套利。资产价格的上涨正在失去控制。巨大的资产泡沫已经开始形成。中国的管理层正面对史无前例的挑战。

恕笔者不恭。笔者认为,保持经济增长已经是一个次要命题了。中国最主要的命题,是如何保障国家和国民财富不被掠夺。笔者再次强调:深挖洞、广积粮、缓称王。笔者神经过敏,笔者总觉得最大的无间道可能不在力拓。

老百姓真的非常可怜。他们辛辛苦苦日夜劳作,积攒了一点点的现金。那将是他们所有的寄托、依赖和希望。不要再用通货膨胀打劫他们了。如果,仅仅是鬼子非要用流动性来劫掠我们,那就好办了,陷阱还是可以挖几个的。

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